Noch bis Ende letzten Jahres galt die Rechtsansicht, dass ausländische Unternehmer, die ein im Inland gelegenes Grundstück steuerpflichtig vermieten, hinsichtlich dieser Vermietungsumsätze wie ein inländischer Unternehmer für Zwecke der Umsatzsteuer zu behandeln sind und diese Umsätze daher im Veranlagungsverfahren zu erklären haben. Im Zuge der Wartung der Umsatzsteuerrichtlinien wurde die bisherige Regelung an die europäischen Vorgaben angepasst und dahingehend ergänzt, dass ab 1.1.2022 eine vermietete Liegenschaft nur dann als umsatzsteuerliche Betriebsstätte des ausländischen Vermieters gilt, wenn an dieser eigenes Personal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung beschäftigt wird, welches zu autonomem Handeln befähigt ist. Ist dies nicht der Fall, so hat die Abrechnung der Vermietungsumsätze durch den ausländischen Unternehmer im unternehmerischen Bereich zwingend im Reverse-Charge-Verfahren zu erfolgen. Bei Vermietungen an Privatpersonen ist hingegen eine Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens ausgeschlossen, da hier keine Übernahme der Steuerschuld erfolgen kann.
Rechnungslegung durch ausländische Vermieter
Vermietet ein ausländischer Unternehmer ohne Betriebsstätte in Österreich Geschäftsräumlichkeiten an einen Unternehmer, ist die Vermietung grundsätzlich steuerfrei. Sofern der Unternehmer zur Steuerpflicht optiert hat, so hat er auf diese Option zur Steuerpflicht sowie den Übergang der Steuerschuld auf der Rechnung hinzuweisen und die Rechnung ohne Umsatzsteuer „netto“ zu legen. Stellt der ausländische Unternehmer einem Unternehmer fälschlicherweise Umsatzsteuer in Rechnung, so wird diese kraft Rechnungslegung geschuldet, wobei der inländische Mieter jedoch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei der Vermietung an Privatpersonen kommt es hingegen zu keinem Übergang der Steuerschuld. Bei der Vermietung zu Wohnzwecken ist daher zwingend österreichische Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.
Geltendmachung von Vorsteuern
Vermietet der ausländische Vermieter ausschließlich an Geschäftskunden bei denen es zu einem Übergang der Steuerschuld kommt, so können die Vorsteuern fallbezogen im Erstattungsverfahren geltend gemacht werden, wobei es hier jedenfalls einer einzelfallbezogenen Überprüfung bedarf. Damit eine Refundierung dieser im Erstattungsweg erfolgen kann, muss der ausländische Unternehmer aber über eine gültige UID-Nummer oder eine Unternehmerbestätigung seines Ansässigkeitsstaates verfügen.
Stand: 10. Mai 2022
